Gebze’de son bir yılda anormal bir şekilde artan daire fiyatlarıyla alakalı bilgi veren Yılmazel, herkesin merak ettiği soruları cevaplandırdı. Daire fiyatlarında artışların devam edeceğine değinen Yılmazel, daire fiyatlarının neden arttığını, bu artışın kime yaradığını, artışlara rağmen dairelerin neden yok sattığını açıkladı.

İşte Fikret Yılmazel ile yapılan o özel röportajın ayrıntılar:

Gebze’deki inşaat sektörünü değerlendirir misiniz?

Gebze coğrafi konumu itibari ile çok güzel bir yer. Sabiha Gökçen Hava Limanı’na yakınlığı, Marmaray projesinden dolayı özel bir konuma sahip olacak olması, 9 tane organize sanayi bölgesine sahip olması, İstanbul’a yakınlığı, İzmir’e yakınlığı, limanlar gibi birçok konum özelliğe sahip bir bölge. Bu sebeple inşaat sektörü ciddi manada haraketli. Şöyle bir gerçekte var; Gebze’de yapılıp satılan konutların yüzde 90’ı dar gelirli insanlara hitap ediyor. 100 daire satılıyorsa 90’ı krediyle alınıyor. İstanbul’daki iş alamayan müteahhitler, Gebze’de iş yapmaya çalışıyor. Şuan Gebze’deki müteahhitlerin yüzde 50’si İstanbul’dan gelme ve bu işi ilk defa yapanlar.

Bu durum her hangi bir sıkıntı doğurur mu?

Banka kredi verdiği, ekonomi böyle gittiği sürece mağduriyet olmaz. Cebinde 300 bini olan yap-sat işine giriyor ama Allah göstermesin ilk krizde yarısı patlar. Çünkü taahhüt edilen işin yüzde 50’siyle bile işe başlamıyorlar.

Son bir yılda daire fiyatlarının yükselmesinin sebebi nedir?

Talep çok olunca fiyatlarda doğal olarak yükseliyor. Demir, beton, işçilik hemen hemen aynı ama daire fiyatlarında yüzde 60-70 artış oldu. Fiyatlar neredeyse iki kat artmasına rağmen şuan bazı bölgeler hariç bitmiş daire bulmak çok zor, çoğu daire topraktan satılıyor. Birde şöyle bir durum var tabi, 20 arsa 50 müteahhit olunca arsa fiyatı yükseliyor. Aradaki kar marjı ise arsa sahiplerinin hanesine yazılıyor. Öyle olunca doğal olarak müteahhit 150’ye satacağına 200’e satıyor.

İstanbul ile Gebze arasındaki daire fiyatlarında neden bu kadar fahiş fark var?

Orada işe başlama maliyetleri çok yüksek. Komisyoncu parası, kira taşıma bedeli gibi bedeller olunca İstanbul’da start verilen işle burada kaba inşaat bitiyor. O yüzden müteahhitlerin çoğu istanbul’dan geliyor. Bizim buradaki arsa sahipleri profesyonel değil. Yani çoğu arsa sahibi fayansın markasını, inşaatta ne kullanılacağını bilmez. İstanbul’daki arsa sahiplerinin iş bilgisi neredeyse müteahhitlerden daha iyi. Buradakilerin çoğu şuanda arsayı zaten ya işgalci parselden almış ya da gecekondusu var. ‘Bana dairemi ver de nasıl yapıyorsan yap’ diyor. Çok ekstralar yapılmazsa inşaatların kalitesi aynı. Bağdat Caddesi’ndeki yapılan dairelerde aynı, burada yapılan dairelerde aynı. Ülkenin yaşam standardı yükseldiği için artık herkes kalite arıyor.

Gebze bölgesinde daire fiyatları daha fazla artış gösterir mi?

Marmaray projesi bitince Gebze’de fiyatlar biraz daha artacak. Çünkü İstanbul’da en kötü kira fiyatı Bin beş yüz Türk Lirası.  Gebze hem fiyat hem de zaman açısından daha avantajlı olacağı için Gebze’yi tercih edecek. Dolayısıyla da fiyatlar artacak.

Gebze’ye Rezidanslar yapılır mı?

Gebze’nin sosyokültürel yapısı Rezidans yapılmaya müsait değil. Sosyal hayat tek başına bir binadan ibaret değil. Şehrinde o sosyal yaşantıya uygun olması lazım. Gideceği okuldan alışveriş yapacağı marketten, zaman geçireceği mekanlara kadar hepsi uygun olması lazım. Gebze’de saat 22.00’dan sonra hayat bitiyor, Gebze’de sosyal hayatı olan insanlar İstanbul’u tercih ediyor. Mesela bir yüzme havuzu yapıldı izdiham var. Çok kalabalık oldu mu kalite düşüyor. Yani o tarz yaşamı benimseyen insanların ve o sosyal çevreninde uygun olması lazım ki Gebze’de Rezidans yapılsın.

Gebze’nin bile zenginlerinin çoğu İstanbul’da oturuyor. Gebze’yi yönetmeye talip insanlar Gebze’de oturmuyor. Hatta bize de ‘çoluğunuzu, çocuğunuzu buradan uzak tutun’ diye telkinlerde bulunuyorlar. Bu konuda ilk startı devlet vermesi lazım. Sonra müteahhitler adım atar. Mesela devlet yapsın eğer rağbet görürse bizlerde müteahhitler olarak yapalım.

Gebze’ye yapmayı düşündüğünüz farklı bir proje var mı?

Bireysel olarak farklı bir proje yapma düşüncemde, şansımda yok. Farklı şeyler yapılırsa belediye ayaklı yapılması lazım. Belediye bir takım şeyler planlayacak, müteahhitte o işin ayağı olacak. Benim aklımda bir proje var ama Gebze’de o çapta parsel yok. Bu belediyeyle yapılır ancak.

Gebze’de Urfa ya da Mardin taşıyla ev yapılsa tutar mı?

Yapılır ama karşılığı alınır mı o muallak. Öyle bir proje yapıp daire fiyatını yüksek tuttun mu satamazsın. Gebze yüksek fiyatlı evlere hazır değil. Biz işin para kazanma kısmındayız, bunu yaparken güzel yapabiliyor muyuz ona bakmak lazım. Para kazanmak için yola çıkınca ne uygunsa onu yapmak durumunda kalıyorsun. Satamayacağım evi neden yapayım. Örneğin Sultanbeyliği belediyesi bir dış cephe hazırlamış mimara veriyorlar dış cepheyi böyle yapmak zorundasın diyor. Yapmazsan iskan alamıyorsun. Diyorum ya bazı şeyler bireysel yapamıyorsun.

İmarla alakalı Gebze’de durumlar nasıl?

Gebze’nin imarında sıkıntılar var. Gebze aslında yerleşimini tamamlamış fakat yeni yerleşim bölgesiymiş gibi her parselde farklı durum ortaya çıkıyor. Mesela bir yer sit alanı ilan edilmiş 3 kat imar deniliyor ama önceden yapılan daireler 6 katlı. Bu doğru bir yöntem değil, imardaki farklılıklar sorun çıkarıyor.

Müteahhitler için mi sorun oluyor?

Hayır, bu işin müteahhitle ilgisi yok. Bize ne verilirse onu yaparız. Kentin düzeni anlamında bir ilgisi var. Ben olaya maddi olarak bakmıyorum. Gebze’de neredeyse her parsel de farklı bir imar planı çıkıyor.  Bu durumdan şuandaki yönetimin suçu yok. 30-40 yıl önceki yönetimler bunu planlamalıydı.

Otopark sorunuyla alakalı neler söyleyeceksiniz?

Gebze’de artık iskân verirken otopark da isteniyor. Gebze’deki parseller ufak. Ufak olduğu için otopark ihtiyacını karşılayamıyorsun. 10 dairelik bir yere 2 araba sığacak yer anca yapılıyor. Büyük parsellerde otopark istemek lazım, otopark sorunu ancak böyle çözülür. Her mahallede 500 metrede bir belediye otopark alanları ilan edecek. Bunu kanunlaştıracak, orada otopark yapacak. Böylelikle her mahallenin otoparkı olacak. Bunun maddi kaynağı ise müteahhitler tarafından karşılanabilir. 2 araç sığmayan yerlere otopark yaptırarak masraf ettireceğine müteahhitlerden parasını al mahalle otoparkları yap. Şuanda iki kat otopark iniyoruz ama 2 araç zor sığdırıyoruz. Küçük otopark yapmanın bir mantığı yok, ihtiyacı da karşılamıyor. Büyük parsellerde olabilir ama küçüklerde olmuyor. Belediyelerin bu anlamda kamulaştırma hakkı var. Bütçeyi de müteahhitlerden alıp yapabilir. Müteahhitlerinde gereken parayı vereceğine inanıyorum.

OTOPARK SAHALARI TAPUYA BAĞLANMALI

Bence Gebze’de trafik sorunu yok, otopark sorunu var. Mesela yol kenarlarındaki araçları kaldırın, yollar akar gider.  Otoparkla alakalı olarak birde otopark alanları Tapuya bağlanabilmeli. Mesela bu otopark 8 numaralı dairenin şu otopark 10 numaralı dairenin denilirse otoparkı olan daireleri otoparklı olarak ekstra fiyatla satabilir. Buda teşvik edici olabilir, bunun uygulamalarının olduğunu biliyorum.

KULİS DERGİSİ RÖPORTAJ